房产证要还才能退吗？抵押贷款的三个误区
贷款买房是很多人买房的一种方式。毕竟全款买房很难，尤其是在房价高的城市。贷款买房是很多人实现按揭贷款买房愿望的一种方式。但是，由于大家并不完全了解一些抵押贷款，所以对抵押贷款有一些误解，主要包括三点：
第一个误区是，在房屋抵押贷款发放之前，房屋没有在银行抵押，而是房地产开发商在做阶段性担保
有朋友说，在签约并办理按揭贷款后，房地产公司只给购房者出具土地使用证、购房合同、银行按揭贷款合同等文件。因为房产证已经抵押给银行了。
事实上，我们都知道，从买房到办理贷款，再到正式交房，拿到房产证需要一段时间。现阶段，贷款银行没有房地产牌照进行抵押。其实开发商对现阶段的贷款承担担保责任。
可能有人会认为，房地产开发商为购房客户提供阶段性担保是潜规则，其实不是，而是购房者进行银行按揭贷款的前提条件。
住房抵押贷款是指在房屋尚未交付使用时发放的贷款，本质上是以未来其他产权凭证抵押。在房屋交付使用和产权证完成之前，银行的抵押贷款处于无抵押物状态，银行必然会要求开发商作为房屋的开发商承担定期担保责任。
所以，在办理房产证之前，住房抵押贷款实际上是有贷款银行、贷款人和开发商之间的关系，而不仅仅是贷款银行和贷款人之间的关系。
购房人贷款发放、房屋产权证办理完毕、抵押手续办理完毕后的期间，开发商承担阶段性担保风险，该风险只有在房产主办理完抵押手续后才能终止。在此阶段，如果买受人未能及时偿还贷款或无力偿还贷款，开发商有责任和义务代为偿还贷款。
这个阶段具体时间不确定，有的可能2-3年，长的可能3-4年。
第二个误解是，住房抵押贷款和住房抵押贷款一样，不在银行办理房地产抵押许可证，而是由房地产管理部门办理抵押登记手续
很多人认为，住房抵押贷款和住房抵押贷款是将房产证抵押在银行，房产证由办理贷款的银行保管，贷款收回后才能发放抵押贷款。
客观来说，以前银行办理住房抵押贷款和房地产抵押贷款时，确实在办完抵押登记手续后保留了房产证。但是接下来有两个主要变化：
第一个重大变化是房产证已经改为房产证。以前买房子一般有房产证和土地证两种证件，房产信息和土地信息是分开的。这就是人们通常所说的二证。2015年3月，我国开始实施房地产登记，不再发放房地产许可证和土地证，而是发放《中华人民共和国不动产权证》。但是我们还是习惯了打电话要房产证。
第二个重大变化是，抵押贷款银行不再保留房地产牌照。根据规定，抵押后，房产证由业主保管，其他证件由银行保管。实际上很多银行也是把房产证放在一起的！后来虽然有些市房贷部门会收回原房产证，给银行再开一张房贷证，等贷款还完了再放房贷还原件。但是，大多数城市的抵押登记部门不再收取房产证原件，而只在备注栏中注明该房产已于某日抵押给某银行，房产证原件返还给产权人，其他抵押证件由产权人出具
所以有人说，以前的做法是贷款全部还清才从银行拿回房产证，现在基本不用把房产证放在银行了。更何况这里要明确的是，按揭贷款不是银行的房产证按揭，而是房屋其他权利的按揭，是房产按揭贷款而不是房产证按揭贷款。但在贷款还没还清之前，出售和转让都会受到影响。
第三个大错误，民间借贷过程中把房产证交给对方抵押是否有效？这个问题是一个根本性的问题
我们经常看到，在一些影视剧和民间借贷中，按揭贷款就是把房产证交给对方，认为只要房子不还就成了对方的。但其实并不是这样。
根据相关规定，房屋所有权以房屋谁所有为前提，与房产证谁所有无关。更重要的是，仅仅有房产证和借条是无法办理房产过户和权属变更的。
当然，以前个别地方对房屋产权管理不严格，有的债权人拿着债务人的房产证办理过户，但很少见，不合规，现在基本不可能办理。
关于民间借贷中以房产证抵押贷款融资的情形，要明确以下几点：
一是必须明确的是，房产抵押是以在房产管理部门抵押登记为前提。根据《物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。把房子抵押给了别人或者银行，实际上只是把房子的他项权利抵押给了别人。只有办理了住房抵押才具有法律效力，否则即使对方违约也不能直接办理房产过户。
二是必须明确的是，并不是房产证在谁手里就代表房子是谁的，以房产证抵押的贷款虽然你有房产证但并不代表你有处置权，你既不能对住房进行拍卖，也无法将住房过户到你的名下。
三是必须明确的人，即使房产证在你手里，并代表你真的拥有了房产，产权人可以通过办理挂失、再办理新的房产证的方式，甚至还可以以新的房产证将住房交易卖掉，让原来的房产证成为废纸。如果房产所有人以，那么，你所持有的房产证就完全失去了意义。（麒鉴）
